再谈住房预售制丨多地加强预售款监管,政府可直接劃转给施工方

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商品房预售制在過往20年内對中國房地產市場的稳步成长起到了首要的感化，不但解决了房地產市場快速成长阶段的資金需求同時也對國民栖身程度的晋升起到有力的促成感化。不成否定的是，预售轨制暗地里所躲藏的危害也确切存在。据新华社報导，客岁以改善狐臭方法,来，福晟、泰禾、中原幸福、协信等多家标杆房企均呈現债務危機，它們在天下多地開辟的楼盘呈現烂尾或面對烂尾危害。這類环境下，是不是有需要取缔商品房预售轨制再次被推到前台。

商品房预售資金是房企本身造血的首要来历，也是我國商品房预售制的首要弥补。其重要目标是處所当局對住民预支房款專款專用、避免房企挪為他用，而治療痔瘡,造成施工項目“烂尾”。

按照贝壳钻研院统计，近两年是预售資金羁系相干政策公布的岑岭期，2020年至2021年10月中旬，天下重要都會共公布相干政策65次（不包括应答疫情临時纾困的政策），此中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均约12次。

多地增强预售資金羁系，包管資金优先用于工程扶植

据彭湃消息（www.thepaper.cn）不彻底统计，仅8月份以来，已有包含连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相干文件，重點增强對新建商品房预售举動的羁系，保护市場买卖安稳康健。

以北京為例，為進一步增强北京商品房预售資金监視辦理，包管商品房预售資金优先用于工程扶植，北京市住建委就《北京市商品房预售資金监視辦理法子》（2021年修订版）于11月4日向社會收罗定見。

上述《辦理法子》指出，房地產開辟企業应连系本身資金状态、融資能力，公道肯定每一個节點的用款额度。完成初次挂号前，專用账户内的資金不得低于重點羁系额度的5%。

同時，新增当局接收账户和資金施行封锁辦理的轨制。如開辟企業调用预售資金，致使項目呈現谋劃坚苦问题，属地住建房管部分应周全接收预售資金羁系账户或创建当局羁系账户，施行封锁辦理保障資金平安，优先用于工程扶植。按照《辦理法子》，北京市住建委和北京銀保监局還将举行穿透审查。好比，穿透监测開辟企業與羁系銀行预售資金羁系履行环境。

在北京以前，成都會房地產市場安稳康健成长带领小组辦公室于11月3日公布了《關于進一步明白商品房预售款羁系有關事項的通知》。《通知》提到，预售商品房項目呈現重大谋劃性危害、可能激發重大抵牾胶葛的，經属地羁系部分核实并報請區（市）县人民当局（管委會）團體钻研赞成后，将该項目纳入區（市）县重點羁系，预售款依照劃定流程举行破例支取。各區（市）县人民当局（管委會）可按照危害防控必要，指定单元另设羁系專户（原则上羁系銀行稳定），肯定羁系部分严酷监視预售款收存、支取，對每笔資金审核用處后，直接劃转至施工、质料等收款单元銀行账户。

業内助士認為，“迩来房企债務问题增大，呈現了暴雷等环境。經由過程落实封锁辦理的模式，可以或许确保预售資金對接谋劃坚苦的項目，更好确保工程項目标扶植。成都政策中提到的预售房現重大谋劃危害，当局可直接劃转羁系预售款给施工单元等政策，也可有用規避房企谋劃窘境。”

所谓商品房预售資金，是指開辟商将正在扶植中的商品房出售给购房人，购房人依照商品房交易合同商定付出给開辟商的购房款（包含定金、首付款、后续付款、按揭付款）。预售資金羁系履行全额羁系和重點羁系相连系的方法，重點羁系資金為预售項目到达完工存案前提所需的工程扶植用度。

贝壳钻研院的监测数据顯示，鼎力度地举行预售資金羁系使得相干胶葛较着降低，2021年前三季度商品房预售合同的民事胶葛总计2859余起，自2019降糖茶,年呈逐年降低走势，且本年预售合同胶葛数目同比降低六成，與客岁同期相较降低幅度扩展五成。

從各地公布的预售資金羁系政策来看，预售資金“节點辦理”羁系加倍细化，部門都會取缔了不同化資金羁系，全数采纳最高羁系比例，充实保治療手癬,障交房质量。

预售证發放尺度趋严

据贝壳钻研院不彻底统计，北京、深圳、成都、合肥、武汉、重庆、长沙、無锡、温州等多地從重點羁系資金、首付款羁系、羁系資金保存、重點羁系資金利通馬桶,用等角度设定最低尺度，并弥补违規政策等调控，2020年多地出台重點羁系資金利用的“节點辦理”，本年重庆還取缔了對信誉天資分歧的開辟商履行不同化資金羁系额度，全数采纳最高比例举行羁系，充实保障交房质量。

與此同時，预售证發放尺度也不竭趋严。贝壳钻研院数据顯示，近十年来，北京、上海、广州、深圳、成都、东莞、合肥、武汉等多地别離從施工進度請求、设定發证最低范围、新增限价及精装請求和現房贩卖试點等方面举行预售证發放進级。

详细来看，2013年北京推動身证的施工進度請求，2020年新增限价發证請求，2021年8月中旬新增精装發证請求，同月尾在第二批集中供地中提出试點區域举行“現房贩卖”；合肥2010年對预售证發放的請求是工程形象進度应到达一层封顶以上，2018年發证請求進级為本地上修建层数1-6层的，主體布局需封顶；当修建层数7层及以上的，应到达地上层数的三分之一且不低于7层。

贝壳钻研院認為，房企經由過程预售得到的資金理論上對应将来必要实行的交房义務，是以按照房地產項目工程進度對预售資金施行羁系，一方面是對购房者权柄的保障，另外一方面也是對房企公道利用資金的規范。渐渐增强的预售資金羁系力度，表現了對购房者权柄和房企稳健谋劃的两重保障。预售制羁系趋严，也将進一步放大房企运营能力差别，對康健谋劃、信誉较好、综合气力较强的房企竞争上風有望進一步扩展。别的，成都、长沙、长春、惠州、荆州等都會施行的與企業信誉品级挂钩的不同化预售資金羁系政策，客觀上也增强了康健稳健房企的竞争上風。