预售商品房上的“权利遊戲”

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新建商品房在预售阶段，為了融資打點在建工程典質挂號是很是廣泛的征象。廣州的《“带押網签”通知》《“带押過户”通知》就是為了理顺商品房预售與在建工程典質权之間的瓜葛。

（一）在建工程典質权权力鸿沟

在建工程典質的典質物為未完成制作的修建物，不属于物权法意义上完备的“物”。《民法典》相沿了《物权法》的劃定，将“正在制作的修建物”纳入可典質財富的范畴，知足開辟扶植的需求。

按照《廣东省商品房预售辦理条例》和廣州市住建局的信息，打點预售允许的前提包含了“预售商品房項目及其地皮利用权未設定他項权”的前提。打點了在建工程典質的項目，没法打點预售允许。故開辟企業一般會先打點预售允许，再打點在建工程典質挂號。

按照《不動產挂號暂行条例施行细则》第七十五条劃定，“當事人申請在建修建物典質权初次挂號時，典質財富不包含已打點预報挂號的预購商品房和已打點预售存案的商品房。”故已打點预報挂號或预售存案挂號的商品房，不属于在建工程典質財富的范畴，不存在“带押網签”、“带押過户”的狐疑。

（二）预售商品房“带押網签”的法股癬藥膏,则

针對已打點了预售允许，同時又属于在建工程典質权典質財富范畴内的商品房，该若何買賣呢？

在《民法典》出台前，按照《物权法》第一百九十一条和《都會房地產典質辦理法子》的劃定，已打點了在建工程典質挂號的预售商品房如需讓渡，必要得到典質权人的赞成，并将讓渡所得的價款向典質权人提早了债债務或提存。据此，廣州市住建局此前設置了存在典質状况的新建商品房不得網签的法则。

《民法典》出台後强化了典質人的权力，容许典質人在未提早了债债務的环境下買賣典質物，當事人還有商定的除外。故已打點了在建工程典質挂號的新建商品房，无需获得典質权人的赞成便可買賣。《“带押網签”通知》明白已获得商品房预售允许證實，并打點了在建工程典質的预售商品房項目，可以打點预售商品房带押網签手续。

《“带押網签”通知》劃定：“贸易銀行在與房地產開辟企業签定房地產開辟貸款合同後，创建典質衡宇明细表，将開辟貸款分化到户”。上述劃定，現實扭轉了曩昔“在建工程典質权”一體化的操作，對总體的在建工程举行了朋分。“在建工程典質权”举行朋分後，有益于購房者在“陽光家園”平台上檢察kubet,行将采瘦肚子飲品,辦衡宇的典質环境，也有益于後续分户打點不動產挂號。

（三）预售商品房“带押预報挂號”的法则

按照《民法典》第二百二十一条的劃定，“當事人签定交易衡宇的协定或签定其他不動產品权的协定，為保障未来實現物权，依照商定可以向挂號機構申請预報挂號。”预售商品房打點網签後，為保障预購人對预售商品房的等台北花店, 待权力，预購人可與预售人打點预售商品房的预報挂號。

按照《天然資本部關于做好不動產典質挂號事情的通知》（天然資發〔2021〕54號，如下简称“54號文”）第三點的劃定“保障典質不動產依法讓渡。當事人申請打點不動產典質权初次挂號或典質预報挂號的，不動產挂號機構理當按照申請在不動產挂號簿‘是不是存在@制%58251%止或限%v7a5K%定@讓渡典質不動產的商定’栏記录讓渡典質不動產的商定环境。有商定的填寫‘是’，典質時代依法讓渡的，理當由受讓人、典質人（讓渡人）和典質权人配合申請轉移挂號；没有商定的填寫‘否’，典質時代依法讓渡的，理當由受讓人、典質人（讓渡人）配合申請轉移挂號。商定环境產生变革的，不動產挂號機構理當按照申請打點变動挂號。”即不動產挂號簿已記录@制%58251%止或限%v7a5K%定@讓渡典質不動產的商定，或《民法典》施行前已打點典質挂號的，理當由當事人协商一致再行打點“带押過户”。

開辟企業與開辟貸銀行签定的告貸合同，廣泛采纳格局条目，根基都采纳了“未經典質权人赞成不得讓渡”雷同表述。在此环境下，按照54號文劃定，预購人打點预報挂號，需得到在建工程典質权人（即開辟貸銀行）的赞成。

起首，《“带押網签”通知》明白，“预售資金到達羁系額度後，在超越羁系額度資金中保存已贩賣典質衡宇對應的涂销金額，包管用于了偿已贩賣典質衡宇對應的房地產開辟貸款。”“带押網签完成後應實時向预售資金羁系部分申請利用額度外資金了偿已贩賣的典質衡宇對應的房地產開辟貸款。”

其次，《“带押過户”通知》按照预購人是不是按揭付款，明白“带押预報挂號”的法则以下：

上述操作的本色，是用预售資金對在建工程典質权先行清算後，再打點新的所有权预報挂號和典質权预報挂號，至此在建工程典質权人顺遂離場。剩下的是，预購人（對付预購商品房的等待权）、施工人（扶植工程優先受偿权）和按揭貸款銀行（预購商品房典質权等待权）的三方角力。

同時，笔者注重到，國度文件中明白“‘带押過户’重要合用于在銀行業金融機構存在未结清的按揭貸款，且按揭貸款當前无過期。”可是廣州的《“带押過户”通知》并未對“按揭貸款當前无過期”作出請求，不知是不是成心而為的機動放置。预購人在選購预售商品房以前，真的要一万個谨慎。