商品房预售制度,怎麼改?

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下一步會鼓動勉励現售房開辟，還會從地皮出讓、计劃報建、融資和交付等方面出台搀扶政策。商品房贩賣從预售向現售轉型，也是房地產新的開辟模式。

于帅卿/發自北京

商品房预售轨制鼎新，再次成為热议话题。

7月21日，新華社受权公布《中共中心關于進一步周全深化鼎新 推動中國式現代化的决议》。此中提到，鼎新房地產開辟融資方法和商品房预售轨制。這一鼎新预期激發市場存眷。

商品房预售轨制發源于香港。上世纪90年月，在内地城镇化過程早期，商品房供應呈現欠缺征象，鉴戒香港的“賣楼花模式”，内地逐步起頭预售模式試點。1983年，深圳率先起頭商品房预售試點，1986年上海跟進；1994年，正式在法令层面确認了商品房预售轨制。

该模式提出楼房在建成之進步行贩賣，同時将每层室第按单位举行零丁贩賣，如许不但有益于增长住房供應，亦低落了商品房采辦門坎，鞭策房地產行業快速成长。

值得存眷的是，在预售轨制下，購房者必要先缴纳購房首付并举行按揭還款，項目完工後才可以收房，但自内地预售制推廣以来，商品房項目不克不及顺遂交付的問题時有產生，固然各地對開辟企業预售資金等方面举行了羁系束缚，但仍有部門購房者的权柄没有彻底获得保障。

現房贩賣呼声渐起。在這一模式下，購房者可以在購房前直接檢察衡宇什物，低落購房危害，更好地保障購房者权柄。比拟于预售制，現房贩賣更合适公共對商品房贩賣的指望。

2023年1月，天下住房和城乡扶植事情集會就曾指出，“有前提的可以举行現房贩賣，继续履行预售的，必需把資金羁系责任落到位，避免資金抽逃，不克不及呈現新的交楼危害。”

究竟上，比年来，部門省市陸续举行商品房現房贩賣玻尿酸護手霜,試點事情，堆集相干履历，北京市、福州市、绍兴市及山东省、河南省、安徽省、四川省等均提出支撑有前提的都會展開商品房現售試點。

實在，我國對付現房贩賣測驗考試從未止步。早在2005年，央行公布的《2004年中國房地產金融陈述》中就提出過“斟酌取缔衡宇预售轨制”，2010年，南宁市成為天下取缔房地產商品房预售轨制的試點都會，後政策未能落地；尔後，南京、姑苏等都會推出請求現房贩賣的地块。2020年3月，海南請求周全履行現房贩賣；山东也在《山东住建奇迹成长“十四五”计劃》中明白提出，“從严把握新建商品房预售允许前提，渐渐提高预售前提，鼓動勉励有前提的處所或項目推廣現房贩賣”。

當前，房地產行業進入新的成长阶段，房地產成长新模式也正在加速構建，稳步推動预售制鼎新也合法當時。那末，商品房贩賣轨制下一步鼎新的線路、標的目的、内容會是甚麼？若何评價商品房预售轨制的功與過？鼎新将给房地產行業、市場带来哪些短時間、持久的影响？将會對房地產企業發生哪些打击和影响，房地產企業要若何應答？對付上述問题，上海師范大學商學院傳授、房地產與都會成长钻研中間主任崔光灿，廣东省會乡计劃院住房政策钻研中間首席钻研員李宇嘉，中指钻研院市場钻研总水彩,监陈娴静，中指钻研院企業钻研总监刘水逐一举行了阐發。

预售制鼎新或仍将按部就班

中國房地產報：從此次决议提到鼎新商品房预售轨制来看，将為房地產成长提出新的標的目的，你怎样對待這件事变？

崔光灿：關于住房轨制鼎新是一個體系性、总體性的放置，鼎新商品房预售轨制是创建房地產成长新模式的一個首要环節或出力點。扭轉曩昔以“高欠债、高周轉、高杠杆”為特性的開辟模式，構成预售與現售相连系，贩賣與租赁供给相连系模式是将来房地產成长新模式的一個首要特性。在贩賣商品住房方面，连系當前房地產供需瓜葛產生的重大变革，從為購房人供给好屋子、安心房的角度，将合用于之前旧模式的贩賣方法作為鼎新的内容是有针對性的。

李宇嘉：商品房贩賣渐渐由预售向現售轉型一方面有市場根本，按照克而瑞统计，重點都會今朝的現售房已占到30%；另外一方面，2023年以来，期房贩賣降低，現房和二手房贩賣增加，象征着市場需求的新特性是所见所得、立马就住。跟着愈来愈多的購房者起頭偏向于采辦現房，這在必定水平上倒逼開辟商轉向現售模式。同時，比年来，期房不受接待、賣房難，開辟商經由過程预售加杠杆融資的需要性降低了，包含在周全落地白名单融資和谐機制後，只如果合規項目必定能得到公道、足額的融資，經由過程预售高周轉的需要性也降低了。

陈娴静：近两年“保交房”已成為羁系部分推動化解房地產危害的出力點之一，住建部此前就已明白“有前提的區域可以举行現房贩賣”，截至今朝已有多地試點現房贩賣，本次决议夸大“鼎新房地產開辟融資方法和商品房预售轨制”，或象征着将来预售制鼎新過程将加速，取缔预售制或是大势所趋。

中國房地產報：下一步，你認為商品房预售轨制鼎新的線路、標的目的、内容等會是甚麼？

崔光灿：我認為，商品贩賣轨制的鼎新，一是會按照分歧都會的供需瓜葛、開辟模式而采纳的多元化的贩賣方法，不必定要彻底取缔预售制，必定是完美预售制，增长预售中開辟企業的责任，防备烂尾楼等。二是推廣現售制，使購房人所见即所得，削减预售後的胶葛等。三是连系以旧换新的施行，進一步摸索定金制，在購房人锁定房源的同時，未交房以前，住房的扶植责任和危害仍由開辟商承當。

李宇嘉：下一步會鼓動勉励現售房開辟，還會從地皮出讓、计劃報建、融資和交付等方面有搀扶政策。商品房贩賣從预售向現售轉型，也是房地產新的開辟模式。

陈娴静：房地產開辟融資方法與商品房预售轨制高度联系關系。商品房预售轨制下，房企開辟扶植所需資金一部門来自銀行開辟貸等金融支撑，一部門来自预售款。预售轨制下開辟企業利用開辟貸等融資時候较短，预售開盘後便可渐渐了偿貸款，銀行資金回流速率相對于较快。而轉向現房贩賣後，企業開辟貸使历時間耽误，金融機構配套的資金支撑若何優化调解或是将来政策钻研的標的目的。此外，在周全推動現房贩賣前，部門都會或需進一步完美供應端政策，不乱供應预期。预售制鼎新或仍将按部就班，周全取缔商品房预售轨制仍必要必定時候。

倒逼房企扶植“好屋子”

中國房地產報：若何评價商品房预售轨制的功與過？

崔光灿：商品房预售轨制是合用我國住房扶植总量不足、需求快速增加下的贩賣模式，也與之前的房地產開辟模式相合用，對加速住房扶植和供给起到了首要的鞭策感化。但在新情势下，住房供需瓜葛產生变革，房地產開辟模子要轉型，是以，鼎新和完美商品房预售轨制成為首要内容。但预售轨制在匹配供需瓜葛、有用知足購房需求等方面仍是有必定上風，分歧都會可以因城施策，决议采纳哪一種贩賣方法為主。

李宇嘉：商品房预售轨制自己并没有問题，關頭在于若何增强羁系和當令推動鼎新。预售轨制最初的設計是為领會决房地產開辟進程中的資金問题，特别是在大范围推動城镇化、工業化的布景下，它有用地减缓了開辟商的資金压力，促成了房地產市場的快速成长。若是没有预售轨制，現房贩賣本錢過高，房價也會被拉高，這是颇有可能的。

预售轨制鉴戒了香港的“楼花模式”，但香港预售資金羁系很是严酷，開辟商若是不克不及定時交付，以前的資金是不克不及利用的。内地的预售轨制在當前房地產行業辞别快速城镇化、大范围扶植的時辰，羁系上的缝隙逐步呈現，致使了一系列問题，如烂尾楼、貨不合错误板、交付延期等。

跟着房地產市場的不竭成长和成熟，和消费者對衡宇品格請求的提高，预售轨制逐步顯現出其局限性。因為预售轨制在房地產市場中的根深蒂固，@和對開%4RomR%辟@商和購房者两邊的影响深遠，是以鼎新不克不及一挥而就，必要渐渐推動，經由過程政策指导、市場调理等多種手腕，渐渐實現预售向現售的安稳過渡。将来一段時候，预售和現售将并存成长，并渐渐向現售過渡。

中國房地產報：商品房贩賣轨制的鼎新将會给房地產行業、市場會带来哪些影响？

崔光灿：商品住房预售轨制的鼎新估计是分歧都會試點、渐渐推廣的進程，不會一刀切式的暂停预期轨制，以是對市場的短時間影响和打击應當不较着。只是扭轉了预期，扭轉了供需匹配的方法。從持久看，更有益于顺應房地產開辟模式轉型，更有益于老苍生買到好屋子。

李宇嘉：商品房贩賣從预售向現售的鼎新将是中持久的，這個影响也将會是比力迟钝的。為了支撑预售制向現售制鼎新，當局會經由過程在供地轨制上，如低落地價、優化计劃報建流程等辦法来低落開辟商的資金压力。别的，進入“白名单”的合規項目将更易得到銀行融資支撑，這有助于低落開辟商的融資本錢，提高融資效力。如许的环境下，商品房预售轨制鼎新對房地產行業發生的影响就比力小。

陈娴静：短時間来看，周全履行現房贩賣将對市場供给能力造成影响，并對開辟商資金气力和地產金融支撑模式提出更高請求，今朝来看其實不是全方位推廣現房贩賣轨制的符合機會。一是周全現房贩賣将對新居供给、處所財務带来影响。當前，市場供需情况并未获得较着改良，部門都會的商品房库存其實不充沛。在此布景下，一旦周全履行現房贩賣，在今朝库存去化完成後，房地產市場将面對必定時候的供應断档期，造成供需布局的失衡。當前開辟企業資金压力仍较大，谋劃性現金流至關一部門来历于商品房贩賣回款，短時間内周全取缔预售制将使開辟企業資金压力進一步加剧，加快企業危害表露。

二是現房贩賣必要銀行等金融機構变化資金支撑模式。预售轨制下，開辟企業利用開辟貸等融資時候较短，预售開盘後便可渐渐了偿貸款，銀行資金回流速率相對于较快。轉向現房贩賣後，企業開辟貸使历時間耽误，金融機構若何更好地赐與企業資金支撑的同時，低落本身資金危害也很首要。

中國房地產報：房地產企業要若何應答？

崔光灿：企業是行業的根基细胞，行業成长模式轉型起首請求企業在住房開辟、扶植、供给长進行轉型，與之响應的是企業的融資模式轉型，扭轉曩昔仅依靠短時間開辟貸、债券等融資模式，要摸索增长持久持有物業信貸和資產證券化產物等，加倍注意現金流和財政危害辦理，变大開辟模式為有针對性的精品開辟、供需适配的好屋子開辟。

李宇嘉：预售轨制鼎新對房地產企業發生的影响在短時間内，對付產物品格不外硬、品牌相信度不高的企業而言，資金压力将顯著加大。現售轨制請求房企在衡宇現實交付前自行承當全数開辟本錢，這比拟预售轨制下的预售款回笼模式加大了房企的現金流需求，對付資金储蓄不足、融資渠道有限的企業而言，這一变革将直接致使其資金压力剧增。

在商品房预售轨制鼎新布景下，也将倒逼房企加倍注意產物品格、品牌扶植，經由過程晋升品牌知名度加强市場竞争力，房企也必需要确保衡宇可以或许定時按質交付给消费者。為了打造合适市場需求的產物，房企必需增强需求调研事情，經由過程深刻领會消费者的需乞降偏好，精准地掌控市場趋向和变革，為產物研發和營销计谋的制订供给有力支撑。

刘水：第一，将扭轉房地產開辟融資模式，“白名单”融資将常态化運行，房企也要加速顺應融資和谐機制白名单融資情况，适度融資，连结欠债范围、欠债率在公道程度。

第二，鼎新商品房预售轨制，現房贩賣将渐渐增长，房企要公道放置資金節拍。预售不會一挥而就，但预售會渐渐增长試點、渐渐放開，若是取缔预售，房企開辟項目標資金铺排、本錢核算等均會產生较着变革，房企要提早着手调解谋劃節點，渐渐顺應現房贩賣。