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標題: 明年1月1日起施行!事關商品房预售資金监管 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-11-4 14:25
標題: 明年1月1日起施行!事關商品房预售資金监管
九江市中間城區新建商品房预售資金羁系法子

第一章总则

第一条為進一步規范商品房预售資金的监視辦理，保障房地產項目完工交付，有用防备房地產市場危害，确切保护購房人正當权柄，按照《中華人民共和國都會房地產辦理法》、《都會商品房预售辦理法子》、《住房和城乡扶植部人民銀行銀保监會關于規范商品房预售資金羁系的定见》（建房〔2022〕16號）、《關于規范人民法院顾全履行辦法确保商品房预售資金用于項目扶植的通知》（法〔2022〕12號）等法令、律例和文件劃定，經人民銀行九江市分行、國度金融监視辦理总局九江羁系分局赞成，连系我市房地產市場現實环境，制订本法子。

第二条凡在九江市中間城區（浔陽區、濂溪區、經開區、八里湖新區，下同）内經核准预售的新建商品房項目，其预售款的归集、利用及监視辦理事情，合用本法子。

第三条本法子所称新建商品房预售資金（如下简称预售資金），是指房地產開辟企業（如下简称開辟企業）将其開辟的新建商品房举行预售，由購房人依照商品房交易合同商定付出的全数房價款，包含定金、首付款、分期付款、一次性付款和扣除按揭包管金後的銀行按揭貸款、住房公积金貸款等。

第四条九江市住房和城乡扶植局是本市中間城區预售資金羁系的羁系部分(如下简称羁系部分)，賣力本法子的组织施行,兼顾新建商品房预售資金羁系信息體系(如下简称羁系體系)扶植、招標肯定羁系銀行并签定互助协定、组织對羁系銀行的考评、處置违規违约举動的開辟企業和銀行等详细施行事情。

第五条羁系銀行是羁系部分依照本法子有關劃定肯定的贸易銀行，賣力本行及部属分支機構预售資金羁系營業的和谐兼顾、引导事情，详细包含签定并落實互助协定的商定，组织并监視本行及部属分支機構資金拨付、按揭貸款發放、羁系账户資金来历和種别核實等營業事情，落實羁系账户账務、開辟貸款、開辟企業信誉信息等数据同享，确保羁系账户数据正确實時、資金平安，并對經辦銀行违規违约举動賣力。

經辦銀行是羁系銀行肯定的展開预售資金羁系營業的分支機構，賣力接管羁系銀行的事情引导，落實本法子的有關劃定，签定和實行三方协定的商定，賣力開户、账務辦理、資金利用、每個月按抗痘肥皂,期與羁系部分對账及開辟企業违規违约举動的上報等事情。

第二章一般劃定

第六条羁系部分經由過程禮聘第三方招標代辦署理機構或自立公然招標方法，综合贸易銀行資信状态、羁系能力、辦事程度、網點開設、住建范畴信貸范围、資金羁系體系對接等身分，综合肯定承接预售資金羁系營業的羁系銀行，并經由過程流派網站予以通知布告。招標肯定的羁系銀行（如下简称羁系銀行）数目原则上很多于市中間城區贸易銀行总数的三分之二。

第七条羁系銀行招標辦事期為2年，羁系部分先與羁系銀行签定1年期互助协定，@每%f9qpu%一%f9qpu%年對羁%l1NV6%系@銀行的预售資金监督工作举行综合评判，合适請求的，辦事期内可按年度续签互助协定。

羁系銀行在互助协定约按期限内應向羁系部分供给承辦预售資金羁系營業的經辦銀行（如下简称經辦銀行）名录库，并對外公示。原则上經辦銀行名录库在辦事期内不得调解。

經辦銀行须具有预售資金羁系平安規范所需的金融辦理營業能力及收集技能前提，并與羁系體系联網，實現预售資金入账、劃轉和按揭貸款的受理、审批、發放、拒貸、结清等信息数据的即時傳输。

第八条预售資金羁系刻日，自核發《商品房预售允许證》之日起，至该预售項目已完成新建物業承接檢驗及不動產初次挂號為止。

第三章羁系账户

第九条開辟企業在申請商品房预售允许前，應依照一個商品房预售允许對應申請一個账户，在銀行名录库當選擇經辦銀行開立新建商品房预售資金羁系账户（如下简称羁系账户）。羁系账户印鉴應保存開辟企業行政公章、企業財政專用章、企業法定代表人署名章，不得保存债权人、股东等其他任何单元或小我的公章和私章。

第十条開辟企業開立羁系账户後，應向羁系部分申請签定三方协定。羁系部分應會同經辦銀行，在受理開辟企業签约申請之日起3個事情日内完成三方协定签定。

三方协定應明白項目工程扶植進度、項目用款規劃、羁系账户名称和账號、羁系資金收存及利用方法、羁系額度、违约责任等内容，详细由羁系部分會同經辦銀行配合制订并颁布。其重要内容要在预售方案中予以明白，并經由過程附件方法在商品房交易合同中予以表現。

预售范畴、装修尺度、羁系账户、羁系額度產生变革時，開辟企業應從新签定三方协定。

第十一条經辦銀行不得對羁系账户绑缚設定任何主動劃账功效，不得在與羁系部分介入签定的三方协定之外的任何协定、合同中對羁系账户及資金举養髮液,行任何情势的羁系、束缚。開通網上銀行的羁系账户，仅可打點盘問營業，不得開通企業網上轉账等營業，确保專款專用。

開辟企業和施工企業不得對羁系账户和用于付出工程款、質料款账户的金錢設定担保责任，也不得在其他协定、合同、合约中以任何@情%RB538%势對羁%l1NV6%系@账户的資金利用举行束缚。

第十二条羁系账户名称、账號信息應在商品房预售允许證、商品房交易合同上载明，在商品房贩賣現場顯著位置公示，并随商品房预售允许證在羁系部分流派網站中公示。

第十三条商品房項目現售存案後，贩賣款可不進入羁系账户。商品房項目完成衡宇所有权初次挂號并已完成新建物業承接檢驗後，開辟企業可持相干證實質料向羁系部分申請消除预售資金羁系，經羁系部分审核合适消除羁系前提的，經由過程經辦銀行及羁系體系消除账户羁系。

第四章資金收存

第十四条開辟企業理當将羁系账户作為预售資金收款账户提供應購房人，不得向購房人供给非羁系账户作為收款账户。

購房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公积金貸款等预售資金理當全数直接交存至羁系账户。開辟企業不得代收代缴预售資金，經辦銀行不得共同相干违規举動，并應确保購房款由購房人直接缴入羁系账户。

第十五条購房人應在商品房交易合同签定時，将首付款或一次性購房款等經由過程预售資金羁系專用POS機或銀行網點轉账等方法直接存入羁系账户，經辦銀即将入账信息即時傳输至羁系體系。體系确認商品房交易合同商定的首付款或一次性購房款足額到账後，羁系部分方可完成商品房交易合同網签存案。

第十六条以贸易按揭貸款或住房公积金貸款方法購房的，開辟企業應在商品房交易合同中注記有“貸款金額直接劃入本項目预售資金羁系账户”的响應内容。按揭銀行、公积金中間應根据商品房交易合同存案信息，将按揭貸款或公积金貸款直接發放至羁系账户，并踊跃共同經辦銀行做好预售資金的收存、對账等事情，經辦銀行即時将羁系账户变更数据傳输至羁系體系。

第十七条開辟企業无合法来由，已到账预售資金总額與應到账预售資金总額的比例不足85%時，羁系部分遏制受理该項目预售資金利用申請。開辟企業以購房人未能實時交付購房款，或貸款銀行未能實時開释按揭款等缘由請求临時核减應到账预售資金总額的，應供给證實上述环境的質料報羁系部分审核。

第五章羁系利用

第十八条预售資金羁系模式為全額羁系，分為重點羁系資金和非重點羁系資金，重點羁系資金的額度為该羁系項目楼栋总预售款的20%，其余為非重點羁系資金。总预售款以打點预售允许證時申報的楼栋贩賣代價举行审定。

進入羁系账户的预售資金，分歧于開辟企業自有資金，應專款專用，優先用于本項目扶植付出。此中重點羁系資金應只能用于本項目工程扶植必须的質料款、装备款、施工進度款、监理费等相干工程付出，不得用于付出借（貸）款的本金和利錢，不得用于缴纳地皮價款、罚金、付出營销用度及開辟企業員工工資等。

第十九条開辟企業申請利用重點羁系資金時，羁系部分應以羁系項目楼栋形象進度節點為根据，節制重點羁系資金余額，同時也可按照項目扶植的現實环境，增长申請利用频次，項目各進度節點重點羁系資金最低余額請求為：

1．主體布局到達1/3時，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的90%；

2．主體布局達至2/3時，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的80%；

3．主體布局封顶時，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的70%；

4．完成五方主體驗收及格時，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的50%；

5．施工起落式人貨两用電梯撤除後，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的40%；

6．供電、供水、天燃气、電梯、消防、人防淡斑方法,、市政園林等配套举措措施中的每項工程完成驗收，重點羁系資金余額按总重點羁系額度的1%核减；

7．完陈規劃驗收時，重點羁系資金余額不低于总重點羁系額度的20%；

8．完成扶植工程完工驗收存案的，重點羁系账户余額不低于总重點羁系額度的1%；

9．完成衡宇所有权初次挂號或完成新建物業承接檢驗中任何一項的，重點羁系資金余額按总重點羁系額度的0.5%核减；

10．完成衡宇所有权初次挂號并已完成新建物業承接檢驗的，開辟企業可申請取缔预售資金羁系。

如水、電、气等施工合同及質料采購合同有明白資金付出時候商定的，可按照合同商定申請利用羁系資金，但原则上不得跨越工程節點最低羁系額度。

第二十条羁系部分在受理開辟企業的用款申請後，應在3個事情日内辦结，對合适利用前提的，經由過程羁系體系将赞成利用的電子信息傳送至經辦銀行。有以下环境之一的，驳回利用申請，并阐明来由：

1．未依照劃定将预售資金全数存入羁系账户的；

2．申請資金超越用款額度的；

3．该項目以前用款未按請求利用的；

4．現實用處、收款单元與合同商定不符的；

5．其它不合适利用劃定的情景。

第二十一条羁系資金履行“點對點”付出辦理，應從羁系账户直接拨付至開辟企業签约的施工、装备供给、質料供给、监理品级三方账户，但税费、開辟企業員工工資等确需拨至開辟企業一般户的除外。羁系部分應在開辟企業下次請款時，對上次拨至開辟企業一般户的資金利用环境举行核實。

第二十二条經辦銀行應严酷依照三方协定，根据羁系部分發送的赞成資金利用的電子核准信息，在2個事情日内将資金拨付给電子信息载明的相干单元。

經辦銀行不得以任何来由拒拨或缓拨预售資金，同時做好羁系账户监控事情，發明開辟企業存在违規调用羁系資金的，應當即遏制拨付，及時經由過程羁系體系告诉羁系部分，并上傳證實資料，羁系部分要實時约谈開辟企業核實环境，并按照現實环境依法依規處理。

第二十三条容许開辟企業在羁系账户開設之初羁系資金未到達重點羁系資金額度時，在按劃定将该羁系項目楼栋應入账商品房预售資金全数收存羁系账户，按新收存羁系账户資金最高50%的比例，由開辟企業向羁系部分申請拨付重點羁系資金用于項目扶植，直至累计到達重點羁系資金額度，但此中提早利用的工程扶植付出應计入重點羁系資金額度節點利用总額度内。

第二十四条批准利用的每笔总包施工款中，必需有不低于提取額25%的羁系資金直接劃入本項目农夫工工資專用账户，确保用于付出农夫工工資，但已按請求付出农夫工工資的除外。

第二十五条非重點羁系資金中批准用于付出法定税费的总額度，不该跨越羁系項目楼栋已收存预售資金总額的10%，工程扶植希望顺遂、羁系账户資金丰裕的項目，也應節制在15%之内。項今朝期按本法子第23条已在重點羁系額度資金内提取的税费数額归并计较。

第二十六条工程進度未到達利用節點，但項目地點區人民當局書面来函提出必要提早付出羁系額度内预售資金付出农夫工工資的，羁系部分可予以支撑，付出到该項目施工企業农夫工工資專户。開辟企業後续贩賣回款應补足预付部門。

第二十七条容许羁系账户内資金進账到達羁系額度尺度、且无停工、過期交付等信誉信用優异的開辟企業，严酷按《中國銀保监會辦公厅住房和城乡扶植部辦公厅中國人民銀行辦公厅關于贸易銀行出具保函置换预售羁系資金有關事情的通知》（銀保监辦發〔2022〕104號）請求，用贸易銀行出具的见索即付性現金保函等額置换预售羁系資金，保函置换金額不得跨越羁系账户中确保項目完工交付所需的資金額度的30%，置换後的羁系資金不得低于羁系账户中确保項目完工交付所需的資金額度的70%。

第二十八条開辟企業與購房人消除商品房交易合同，告竣退房协定的，原则上應利用非重點羁系資金举行付出。非重點羁系資金不足的，或是羁系账户内预售資金未到達重點羁系額度的，開辟企業可申請利用重點羁系資金举行付出，但以後收取的预售資金應優先补足重點羁系資金額度。

第二十九条按照國度政策、修建設計規范、房地產市場变革等环境，羁系部分可對预售資金利用節點和响應羁系額度举行调解。

第六章违規處置

第三十条開辟企業有以下举動之一的，羁系部分责令期限整改，整改時代可依照三方协定的商定暂停其羁系額度内预售資金利用。過期不整改的，羁系部分可視环境依法依規處置。羁系部分可采纳暂停商品房预售、信誉扣分、記入房地產開辟企業信誉档案向社會公示、行政惩罚等方法举行處置：

1．未依照劃定将商品房预售資金全数直接存入羁系账户的；

2．未依照劃定利用羁系資金的；

3．未依照劃定供给真正的申請資料打點新建商品房预售資金羁系相干手续的；

4．羁系額度内预售資金被團體公司抽调的。

第三十一条經辦銀行存在如下举動之一的，由所属羁系銀行责令更正，追回金錢;没法追回的，依法承當經濟、法令责任。對违背本劃定的經辦銀行,羁系部分可以依照三方协定商定視环境暂停、取缔其新增羁系账户開户权限，并将其违規违约举動和處置环境傳递金融羁系部分和羁系銀行。羁系銀行理當按照羁系部分處置成果實時在本行經辦銀行名录库中對详细承接预售資金羁系營業的分支機構予以注記或删除，五年内涵本市不克不及承當商品房预售資金羁系營業。

1．未依照本劃定實時将按揭貸款發放至羁系账户的；

2．未實時拨付羁系資金的；

3．私行扣劃羁系账户内羁系額度内预售資金的；

4．經由過程加設印章、增設其他機構的审批流程私行限定開辟企業利用羁系資金的。

第三十二条羁系銀行存在如下举動之一的，羁系部分约谈涉事羁系銀行、责令期限整改，并視整改环境将其违規违约線索移交金融羁系部分，由金融羁系部分依法依規處置。羁系銀行完成整改以前，羁系部分應暂停该行新增羁系账户開户权限；羁系銀行未完成整改的或屡次產生如下情景的，羁系部分可依照互助协定商定在必定時候内取缔互助瓜葛，五年内涵本市不克不及承當商品房预售資金羁系營業。

1．未依照本劃定或协定商定實時到達信息體系同享尺度的，或同享数据不许确、不實時、不周全的；

2．未依照本劃定或互助协定的商定，實行對經辦銀行的监視辦理职责的；

3．請求經辦銀行不按請求拨付羁系資金，或私行扣劃羁系账户内预售資金的；

取缔互助瓜葛的贸易銀行應依照已签定的互助协定、去眼袋眼霜,三方协定的商定，對羁系中的羁系账户實行相干责任。

第三十三条羁系部分的事情职員在資金监督工作中玩忽职守、滥用权柄、徇情枉法的，依法依規予以處置。

第三十四条開辟企業作為商品房項目扶植主體,理當承當因為盲目投資、不法集資、违法违規谋劃、调用预售資金激發的工程項目烂尾、违規交房、過期交房等發生的經濟、法令责任。項目勘測、設計、施工、监理，和質料、装备供给等有關单元供给子虚證實或采纳其他方法协助開辟企業违規套取利用羁系資金，應承當响應經濟及法令责任，并由行業主管部分依法依規严厉處置。

第三十五条按揭貸款銀行不按本法子劃定，未直接将按揭貸款劃轉到項目楼栋预售資金羁系账户的，由羁系部分约谈涉事銀行、责令期限整改，并視整改环境将其违規违约線索移交金融羁系部分，由金融羁系部分依法依規處置。如按揭銀行是预售資金羁系入围銀行的，羁系部分将消除羁系协定或暂停、取缔其經辦銀行資历。

第三十六条對存在违規举動的開辟企業的法定代表人、重要賣力人、財政賣力人，由羁系部分根据國辦發〔2020〕49 號文和《天下大眾信誉信息目次》有關劃定，归集相干大眾信誉信息并向市信誉平台推送，記入相干主體的信誉記實。

第七章附则

第三十七条本法子施行前已打點预售允许證并签定三方协定的，羁系法子按原三方协定履行。

第三十八条工程進度异样、延期交房問题楼盘項目標预售資金羁系，按“一案一策”方法，履行專門辦理。

第三十九条合适如下情景的，可不纳入羁系范围：

1．地皮出讓合同中明白用于征收安顿的新建商品房预售房源。

2．单元整栋采辦的，且采辦人赞成不纳入羁系的非室第類新建商品房预售項目。

3．其他政策劃定可不纳入羁系的項目或房源。

第四十条本法子由九江市住房和城乡扶植局賣力诠释。各县（市）新建商品房预售資金羁系可参照本法子履行。

第四十一条本法子自2024年1月1日起實施，《九江市中間城區商品房预售資金羁系法子》废除。

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