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標題: 是否為超標的查封,一手房可据新建商品房網签备案系统的单價 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-11-4 14:23
標題: 是否為超標的查封,一手房可据新建商品房網签备案系统的单價
履行法院查封了被履行人多套房產，在审查是不是存在超標的查封時，必要對涉案房產的價值举行估算。對付一手房的價值，可以参照新建商品房網签存案辦理子體系顯示的拟售单價、專業房產APP、新建商品房交易合同成交價，并连系涉案財富的查封次序、肯定拍賣保存價時可能贬價的幅度等身分，综合举行估算，進而肯定是不是存在超標的查封。

冻结的X1账户為商品房预售資金羁系账户，工程還没有完工，其包管扶植工程施工正常举行的功效還没有完成，本着善意文明履行的理念，被履行人關于消除上述商品房预售資金羁系账户的主意，理當予以支撑。

摘自最高人民法院案例库入库编號 2024-17-5-202-020

某甲銀行某分行與临沂某公司履行复议案

——法院應综合斟酌各類身分，對查封房產举行估算，進而肯定是不是存在超標的查封

關頭词：履行履行复议超標的查封價值估算

根基案情

某甲銀行某分行與某甲公司、临沂某公司等金融告貸合同胶葛一案审理過程中，山东省临沂市兰山區人民法院（如下简称兰山法院）于2019年8月28日查封了被申請人临沂某公司的70套房產，查封刻日為三年。

兰山法院于2020年2月7日作出（2019）鲁1302民初13421號民事裁决，裁决 被告某甲公司于该裁决见效後旬日内了偿原告某甲銀行某分行告貸本金2000万元及利錢，并付出原告某甲銀行某分举動實現本案债权付出的財富顾全费 5000元，被告临沂某公司等對该裁决所肯定的上述给付义務和案件受理费承當连带了债责任。被告临沂某公司對该裁决不平，提起上诉。山东省临沂市中级人民法院（如下简称临沂中院）于2020年12月1日作出（2020）鲁13民终3731號民事裁决：驳回上诉，保持原判。

2020年12月25日，兰山法院按照某甲銀行某分行的申請立案履行，後經临沂中院以（2021）临执指字第24號履行裁定指定山东省沂南县人民法院（如下简称沂南法院）履行。2021年9月翻譯社,9日，沂南法院立（2021）鲁1321执2058號案履行。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）鲁1321执2058號之一履行裁定：冻结被履行人临沂某公司在某乙銀行X1账户内存款人民币20163515元，現實冻结11903022.46元。沂南法院于2021年9月22日作出（2021）鲁1321执2058號之二履行裁定：冻结被履行人临沂某公司在某乙銀行 X2账户内存款人民币 20163515元，現實冻结1100739.95元。

尔後，临沂某公司针對上诉冻结裁定提出履行贰言，称贰言人是不是理當承當连带了债责任尚不明白，沂南法院履行進程中查封冻结的財富已超越履行標的，冻结的銀行账户系临沂市住房和城乡扶植局的羁系账户。哀求撤消本案的履行举動，消除對其銀行账户的冻结。經沂南法院查明，2021年8月27日，临沂市住房和城乡扶植局（甲方）、临沂某公司（乙方）、某乙銀行某支行（丙方）三方配合签订了《临沂市商品房预售資金羁系协定》三份，商定：临沂某公司在某乙銀行X1账户，為临沂XX1小區商品房预售資金羁系账户，項目羁系資金总金電動水槍, 額為36787181元，羁系部分為临沂市住房和城乡扶植局。

經审查，沂南法院于2021年11月17日作出（2021）鲁1321执异53號履行裁定：1、消除對临沂某公司在某乙銀行X1账户的冻结；2、驳回临沂某公司的其它贰言哀求。某甲銀行某分行随後向临沂中院申請复议，以本案不存在超標的履行或查封的問题、法院消除對涉案账户的冻结缺少究竟和法令根据等為由，哀求依法撤消沂南法院（2021）鲁1321执异53號履行裁定贰言，并裁定對异敷臉巾, 议人临沂某公司在某乙銀行X1账户内金錢继续查封、扣劃。临沂中院在复议听證查询拜访中，两邊當事人均對如下究竟暗示承認：涉案查封的临沂XX1小區13套房產為住房；临沂XX2小區房產56套中，7套住房、42個地下车位、7個蕴藏室，此中7套住房中的X號楼X室已因案外人贰言被裁定中断执行。

临沂中院复议审查進程中，复议申請人某甲銀行某分行重要供给如下證据證實本案不存在超標的查封的环境：1、某甲二手房網站盘問的临沂XX1小區房產在售信息，拟證實：该小區挂網最低代價為3358元/㎡，挂牌時候為2021年 9月20日，且近90天内该小區无成交記實。该小區房產現實價值遠低于被履行人提交的價值。该在售信息顯示小區均價6294元/㎡。2、某乙二手房網站盘問临沂XX1小區在售信息。该在售信息顯示12月挂牌均價為6481元/㎡。3、某丙二手房網站盘問临沂XX1小區在售信息。该在售信息顯示12月挂牌均價為6481元 /㎡。

被履行人临沂某公司重要供给如下證据證實本案存在超標的查封的环境：1、临沂市房產局新建商品房網签存案代價照片打印件三份，拟證實临沂某公司開辟扶植的临沂XX1小區的存案楼面单價為8283元每平方米。2、临沂某公司與案外人魏某某签定的商品房交易合统一份，拟證實临沂某公司開辟扶植的临沂XX2小區高层售賣单價為16000元每平方米，案外人依照每平方米16000元的代價全額付清房款。3、临沂市房產局盘問的某甲銀行某分行查封临沂某公司名下位于临沂XX1小區13套房產的盘問信息打印件，拟證實某甲銀行某分行查封的临沂XX1小區13套房產全数系首封。4、临沂市房產局盘問到某甲銀行某分行查封的临沂某公司名下临沂XX2小區56套房產盘問信息打印件，和兰山法院于 2021年11月18日出具的环境阐明，该阐明载明：兰山法院（2017）鲁1302执 1892號案對临沂XX2小區X號楼43處房產的查封，已因申請履行人未申請续行查封而失效；拟證實某甲銀行某分行查封的临沂某公司名下XX2小區56套房產，全部系首封，并不是轮候查封。

别的，被履行人临沂某公司提交的其與临沂某甲公司签定的修建工程施工合同载明：工程名称為XX1小區X1#、X2#、X3#、X4#、X5#、X6#室第楼，X7#地下车库工程；規劃動工日期為2020年10月21日，規劃完工日期為2022年1月15日，工期总日历天数450天。被履行人临沂某公司還提交了關于临沂XX2小區X1號楼、X2號楼、X3號楼、X4號楼和X5號楼的商品房预售允许證、扶植工程计劃许可證、扶植用地计劃允许證、扶植工程施工允许證等。

临沂中院于2021年12月14日作出（2021）鲁13执复257號履行裁定：驳复兴议申請人某甲銀行某分行的复议申請，保持沂南县人民法院（2021）鲁1321执异53號贰言裁定。

裁判来由

法院见效裁定認為，本案争议的核心是：1、本案是不是存在超標的查封的情景。2、涉案商品房预售資金羁系账户依法是不是能消除冻结。

關于争议核心一，本案的履行根据是（2019）鲁1302民初13421號民事裁决和（2020）鲁13民终3731號民事裁决，按照上述民事裁决，被履行人某甲公司负有期限向复议申請人某甲銀行某分行了偿告貸本金2000万元及利錢、財富保全费5000元等义務，被履行人临沂某公司等對上述给付义務承當连带了债责任。

本案中，按照被履行人供给的涉案房產查封挂號信息和兰山法院出具的环境阐明，證了然该案對涉案68套房產的查封均系首封，此中包含临沂XX1小區 13套住房，临沂XX2小區6套住房、42個地下车位、7個蕴藏室。

一般来說，履行進程中：查封、拘留收禁、冻结財富的價值可以依照以下方法估算：（1）冻结銀行存款的，以現實冻结的金額為冻结金額。（2）查封房產的，参照同地段、同前提的房產價值估算查封財富的價值。查封房產為一手房的，可以参照房地產開辟企業的贩賣代價、本地房地產辦理部分公布的引导價格；查封房產為二手房的，可以参照税務構造审定代價、二手房市場成交代價。

關于涉案临沂XX1小區的13套住房的估算價值。被履行人供给的新建商品房網签存案辦理子體系顯示的相干房產拟售单價為8283元/㎡，固然复议申請人不予承認，但连系复议申請人供给的某甲二手房網站、某乙二手房網站、某丙二手房網站中临沂XX1小區房產在售信息顯示，挂牌均價為6294元/㎡或6481元/㎡，可以認定新建商品房網签存案辦理子體系顯示的拟售单價8283元/㎡，必定程度上能客觀反應涉案临沂XX1小區房產的價值。据此，参照新建商品房網签存案辦理子體系中的拟售单價8283元/㎡，估算涉案临沂XX1小區13套住房價值為 10923372元。

關于涉案临沂XX2小區6套住房的估算價值。被履行人供给的2020年10月 31日其與買受人魏某某签定的新建商品房交易合同顯示，魏某某采辦的临沂XX2 小區X號楼X单位X室单價為16000元/㎡²，复议申請人某甲銀行某分行虽不承認上述房產单價，但并未供给充實證据予以辩驳，据此，参照上述房產单價，被执行人主意房產单價按15000元予以估算房產價值，法院予以承認。經估算，涉案临沂XX2小區6套房產总價值為17099700元。

經估算，涉案临沂XX1小區的13套住房和临沂XX2小區6套住房总價值為 28023072元，别的，涉案查封的財富另有临沂XX2小區42個地下车位、7個蕴藏室，且還現實冻结了被履行人某房地產公司在某乙銀行X2账户存款110余万元。综合上述涉案查封、冻结資產的估算总價值，即便斟酌到肯定拍賣保存價時可能贬價的幅度，足以能保障复议申請人涉案债权的實現。在此环境下，沂南法院仍對被履行人在某乙銀行的商品房预售資金羁系账户举行冻结，存在超標的查封举動。

關于争议核心二，商品房预售資金是房地產開辟企業将正在扶植中的商品房出售给購房者，購房者依照商品房交易合同商定付出给房地產開辟企業的購房治療膽結石,款。商品房预售資金属房地產開辟企業所有，人民法院可以采纳冻结辦法。可是，按照《中華人民共和國都會房地產辦理法》第四十五条第三款的劃定，商品房预售所得金錢，必需用于有關的工程扶植。据此，按照上述劃定，沂南法院在履行進程中應在包管扶植工程施工正常举行、工程扶植資金充沛的条件下依法履行。沂南法院（2021）鲁1321执异53號履行裁定在未對查封財富的價值举行审查肯定的环境下，即以顾全的房產價值待定，且临時不克不及兑現，冻结的銀行账户内存款可用額度未跨越履行標的為由径行認定不存在超標的履行問题，系認定究竟不清；在未對查封財富的價值举行审查肯定的环境下，以本案另有顾全財富70套房產及其他銀行账户存款的冻结，涉案X1账户為商品房预售資金羁系账户為由，即認定應消除對商品房预售資金羁系账户的冻结，亦系認定究竟不清。

据此，本案中涉案查封的住房、地下车位、蕴藏室，和冻结的X2账户存款110余万元，足以保障复议申請人涉案债权的實現，且冻结的X1账户為商品房预售資金羁系账户，工程還没有完工，其包管扶植工程施工正常举行的功效還没有完成，本着善意文明履行的理念，被履行人關于消除上述商品房预售資金羁系账户的主意，理當予以支撑。沂南法院（2021）鲁1321执异53號履行裁定固然認定部門究竟不清，但裁定成果准确，應予保持。

裁判要旨

履行進程中，履行法院查封了被履行人多套房產，在审查是不是存在超標的查封時，必要對涉案房產的價值举行未上市,估算。對付一手房的價值，可以参照新建商品房網签存案辦理子體系顯示的拟售单價、專業房產APP、新建商品房交易合同成交價，并连系涉案財富的查封次序、肯定拍賣保存價時可能贬價的幅度等身分，综合举行估算，進而肯定是不是存在超標的查封。

联系關系索引

《中華人民共和國民事诉讼法》第236条（本案合用的是2017年批改的《白髮變黑髮洗髮精,中華人民共和國民事诉讼法》第225条）

《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問题的劃定》第23条

履行贰言：山东省沂南县人民法院（2021）鲁1321执异53號履行裁定（2021年11月17日）

履行复议：山东省临沂市中级人民法院（2021）鲁13执复257號履行裁定（2021年12月14日）

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